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保利物业开启赴港上市流程 上市物业公司座次将重排

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本报记者王小月

8月7日,保利地产向香港联合交易所提交招股说明书,开启在香港上市的过程。如果成功上市,它将成为在大陆主板上市的第14家房地产公司,并将更新上市房地产公司的排名。截至2019年4月30日,保利物业合同管理占地面积3.71亿平方米,将超过绿城服务成为第三大上市房地产公司,仅次于财生和碧桂园服务。

大型房地产公司纷纷上市,不难看出他们的野心越做越大。金融评论员颜跃进认为,房地产公司上市表明他们对房地产行业的前景持乐观态度。在垄断企业出现之前,该公司希望将上市作为一种大规模的方式来争夺房地产行业的最高位置。

与上市房地产公司相比,保利物业规模不小。根据CIPI在2019年的综合实力排名,保利物业在中国企业100强中排名第四,并以中央企业为背景,在中国百强物业服务企业中名列第一。招股说明书还显示,保利地产2018年的收入为42.29亿元人民币,仅次于绿城和碧桂园服务。

业务线,提供物业管理业务,非业主增值服务及社区增值服务。其中,物业管理业务是公司最重要的收入来源。 2019年前四个月,物业管理业务收入从2018年同期的8.76亿元增加到12.11亿元,占总收入的比重。比例为70.5%。

与其他房地产公司类似,保利地产的最大客户是其母公司保利发展控股集团,该公司是一家在A股上市的保利地产。目前,其收入仍取决于保利地产的完成来源,但依赖程度正在下降。从2016年到2018年,保利地产对保利地产的收入比例从98.7%下降到88.6%,从2019年前四个月的84.2%下降。

在盈利能力方面,公司三大业务线的毛利率在过去三年有所增长,整体毛利率从2016年的16.7%逐步上升至2019年上半年的24.9%。公司表示这主要是由于物业管理费的增加。成本控制措施得到加强,社区增值服务形成规模经济。

金融评论员严跃进认为,依托大型房地产开发商保利地产,保利地产有更多后续可管理项目,可以实现规模经济。同时,作为一家具有中央企业背景的公司,其优势在于降低融资成本,有利于后续的战略布局。但是,如果这些房地产公司没有高效运营,后续扩张将受到限制。

随着房地产业进入白银时代,房地产业已成为一个新的战场,大量房地产公司积极拥抱资本市场,依靠金融资本扩张。

2014年,Choi Life被Fantasia分拆到香港上市,成为第一家开始上市的房地产公司。在接下来的几年中,中国海外发展和绿城中国在香港上市,在香港上市的地产数量迅速增加至13家。最近,除了保利地产,另一家中央企业物业公司招商地产,也将在AVIC盛大的A股上市。

平安证券研究报告显示,国内物业管理行业呈现出“大工业,小公司”的格局。 2018年,行业十大市场份额为11.4%,前100名市场份额不到40%,低于同期住房企业的销售集中度。目前,管理规模最大的色彩生活市场份额仅为1.7%,远远低于住房企业龙头企业的市场份额。未来,随着上游房地产业集中度的提高以及资本援助与并购的整合,预计物业管理的集中度将继续提高。

为了增加市场份额,大多数物业管理公司依靠相关住房企业的完工资源来扩大规模,少数通过承接第三方开放业务和建设平台输出管理技术而扩大。随着房地产公司进入资本市场,中小型房地产公司的兼并和收购也将成为一种常见的扩张手段。保利物业在招股说明书中表示,所筹集的部分资金将用于掌握战略投资机会并选择并购。

严跃进还表示,目前的资本市场,特别是香港证券交易所,为房地产公司提供了相对宽松的上市环境,这是推动这些公司积极上市的重要因素。目前,垄断的房地产公司尚未出现,许多公司希望通过上市继续做大规模的竞争,并争夺领先的宝座。

主编:李兆霞